Les vérifications avant d’acheter un bien en Israël

Le nesach tabou et les hearot azhara

Le nesach tabou complet donne la situation juridique actuelle du bien telle qu'inscrite au registre foncier. Il se commande en ligne auprès du ministère de la Justice, qui le délivre aussi avec apostille.

Une hearat azhara (note d'avertissement) est inscrite quand un propriétaire, un preneur ou un créancier hypothécaire s'est engagé par écrit sur une transaction. Loi foncière 1969, art. 126(a).

Tant qu'elle est inscrite, aucune transaction contraire n'est enregistrée sans l'accord de son bénéficiaire ou une décision de justice. Art. 127(a).

Une saisie, une faillite, une liquidation ou la nomination d'un séquestre postérieures ne portent pas atteinte aux droits qu'elle protège. Art. 127(b). L'acheteur fait inscrire une hearat azhara à son profit dès la signature.

Les droits hors Tabou, et la règle pour les étrangers

Un bail de la Rashut Mekarkei Israel (Autorité foncière) n'est pas toujours au Tabou : la loi sur l'Autorité prévoit elle-même le cas du preneur dont le droit n'est inscrit que sur une partie du terrain, ou pas inscrit du tout. Loi sur l'Autorité foncière 1960, art. 4Yod-Zayin(b)(1). Le nesach tabou ne montre alors pas ce droit, qui se vérifie auprès de l'Autorité.

Si le bien est une terre de l'Autorité foncière, sa cession à un étranger doit être autorisée. Loi sur les terres d'Israël 1960, art. 2A(b). Y compris quand la propriété a ensuite été transférée au preneur en vertu de la Loi sur l'Autorité foncière. Art. 2A(a).

La règle s'applique à la vente d'un bien saisi, à la réalisation d'une hypothèque et aux ventes de l'Office d'exécution. Art. 2A(c).

Est étrangère la personne qui n'est ni citoyenne, ni résidente israélienne, ni en droit d'immigrer au titre de la Loi du retour. Une cession faite sans autorisation est sans effet et n'est pas inscrite. Art. 2A(a) et (d).

Le dossier d'urbanisme et les permis

La commission locale d'urbanisme doit remettre à toute personne intéressée par un terrain, sur demande écrite et sous 30 jours, les plans qui s'y appliquent, en vigueur, déposés ou annoncés, ainsi que l'information sur le heitel hashbacha dû. Loi sur l'urbanisme et la construction 1965, art. 119A.

Les plans se cherchent par adresse sur le site d'information de l'Administration de l'urbanisme, qui recense aussi les permis et les usages dérogatoires. L'Autorité foncière a son propre moteur de recherche de plans.

Nul ne construit sans permis de l'autorité locale, ni autrement que le permis ne l'autorise. Art. 145(a). Ce qui est bâti sur le terrain se compare aux plans du permis détenus par la commission.

Le heitel hashbacha et les dettes municipales

La hashbacha est la hausse de valeur d'un bien due à l'approbation d'un plan, à une dérogation (hakala) ou à un usage dérogatoire. Loi sur l'urbanisme, troisième annexe, art. 1(a).

Le propriétaire paie le heitel hashbacha ; si le terrain est sous bail de longue durée, c'est le preneur. Le taux est de la moitié de la plus-value, et du quart pour un plan de renouvellement urbain (pinoui-binoui) résidentiel. Troisième annexe, art. 2(a), 3 et 3A(a).

Il est dû au plus tard au moment de la réalisation des droits, dont la vente fait partie. Troisième annexe, art. 7(a) et art. 1(a), définition de la réalisation, point (3).

Une vente n'est pas inscrite sans le certificat de la commission attestant que le prélèvement dû est payé ou garanti. Troisième annexe, art. 10(a).

Ni sans le certificat de la mairie attestant que toutes les dettes du propriétaire sur le bien, arnona comprise, sont réglées. Ordonnance sur les municipalités, art. 324(a). En kinous, la charge de ces arriérés est fixée par l'avis de vente.

Les occupants

Un occupant peut être un locataire protégé (dayar mougan) au sens de la Loi sur la protection du locataire. Elle ne s'applique pas à un bien qui n'avait pas de locataire protégé au 20 août 1968, sauf s'il a ensuite été loué contre dmei mafteah (pas-de-porte). Loi de 1972, art. 9.

Elle ne s'applique pas non plus à un immeuble achevé et loué après cette date. Art. 14(a).

Là où elle s'applique, le locataire protégé ne peut être expulsé que pour les motifs énumérés par la loi, et le tribunal peut encore refuser l'expulsion si elle n'est pas juste. Art. 131 et 132(a).

Les prix réels des ventes comparables

Le site immobilier de l'État (nadlan.gov.il) est tenu par le Centre de cartographie d'Israël. Il affiche les ventes du fichier de l'administration fiscale, corrigées avec les données du Tabou et les déclarations des promoteurs au titre de la loi sur la vente d'appartements. Contrôleur de l'État, rapport d'octobre 2025, p. 100 du PDF.

L'administration fiscale tient sa propre base, limitée à 150 résultats par recherche. Même rapport, p. 100 du PDF.

Le Contrôleur a constaté que les deux sites donnent des résultats sensiblement différents pour une même adresse, et que le site de l'État n'affiche pas les ventes de terrains et souvent que la dernière vente d'un bien. Même rapport, p. 101 et 105 du PDF.

Les comparables se lisent donc sur les deux sites, par gush et helka autant que par adresse, avant de fixer un prix. Avant de signer, le dossier passe chez un avocat israélien.