Les appels d'offres de l'Autorité foncière d'Israël

Ce que vend l'Autorité : un bail, pas la propriété

Les terres d'Israël, c'est-à-dire celles de l'État, de l'Autorité de développement ou du Keren Kayemet, ne peuvent être cédées en propriété, ni par vente ni autrement. Loi fondamentale : Terres d'Israël, art. 1.

Les exceptions sont fixées par la loi, dont la cession de terrains urbains de l'État ou de l'Autorité de développement dans la limite d'une surface plafond. Loi sur les terres d'Israël 1960, art. 2(7).

Ce que l'on achète est un bail direct capitalisé (hakhira mehouvenet) de 98 ans, avec option pour 98 ans de plus aux conditions alors en vigueur. Cahiers des charges 84/2026 (Ramla) et 162/2026 (Lahavim), invitation.

« Capitalisé » signifie que les redevances de toute la durée restante sont payées d'avance. Loi sur l'Autorité foncière 1960, art. 4Yod-Zayin(a).

Pour un terrain urbain sous bail capitalisé d'habitation ou d'activité, l'Autorité propose au preneur la propriété, gratuitement ou contre paiement, selon la décision du Conseil foncier. Art. 4Yod-Zayin(b) et (b1).

Qui peut soumissionner, et la règle pour les étrangers

À Ramla, toute personne physique ou morale peut déposer une offre. Cahier 84/2026, art. 3.2.1.

Un soumissionnaire « étranger » au sens de la Loi sur les terres d'Israël est soumis aux règles d'attribution aux étrangers et dépose son offre par un mandataire. Cahier 84/2026, art. 3.2.4.

Est étrangère la personne qui n'est ni citoyenne israélienne, ni résidente, ni en droit d'immigrer au titre de la Loi du retour ; la société contrôlée par de telles personnes ; ou quiconque agit pour leur compte. La règle vise la propriété et tout bail de plus de cinq ans au total, options comprises : un bail de 98 ans est donc concerné. Loi sur les terres d'Israël, art. 2A(a).

L'autorisation est donnée par le président du Conseil foncier, sur recommandation d'un sous-comité et après consultation des ministres de la Défense et des Affaires étrangères. Le directeur de l'Autorité peut autoriser seul un logement unique pour un étranger personne physique qui n'en détient pas d'autre. Art. 2A(b)(3) et (b)(5)(a).

Une cession faite en violation de l'art. 2A est sans effet et n'est pas inscrite au Tabou. Art. 2A(d).

• Certains appels d'offres sont fermés : le 162/2026, 76 lots à Lahavim, est réservé aux réservistes de Tsahal. Cahier 162/2026, invitation.

Où sont publiés les appels d'offres, et leurs types

Un appel d'offres public est annoncé dans la presse et sur internet, un délai raisonnable avant la date limite. Règlement sur l'obligation d'appel d'offres 1993, art. 15(a), rendu applicable à l'Autorité par l'art. 29.

L'Autorité publie chaque appel d'offres, son cahier des charges, ses mises à jour et ses résultats sur son portail. Le 5 octobre 2026, la recherche des appels d'offres actifs y donnait 439 résultats : 245 appels d'offres publics ordinaires, 93 inscriptions avec tirage au sort, 35 appels à initiative, 27 à prix cible, 24 logements locatifs et 13 ventes Amidar, entre autres.

Dans les cas énumérés, l'Autorité peut recourir à un appel d'offres restreint, avec tirage au sort possible, au lieu d'un appel d'offres public. Règlement, art. 26.

Les offres se déposent en ligne après identification sur le système d'identité de l'État, au plus tôt 21 jours avant la date limite. Cahier 84/2026, introduction, point 2.

Des biens bâtis sont aussi vendus. Après deux appels d'offres aux conditions identiques clos sans offre valable, le bien peut être attribué sans nouvel appel d'offres, au prix fixé par l'expert de l'État. Règlement, art. 25(22). La procédure 636/2026, un logement de 96,2 m² au 36 rue Yehouda HaYamit à Jaffa, est vendue ainsi, au premier arrivé.

Comment le gagnant est désigné

La concurrence porte sur le seul prix du terrain, hors TVA et hors frais de viabilisation. L'offre valable la plus haute l'emporte. Cahier 84/2026, art. 3.1.3 et 3.1.5.

Une offre sous le prix minimum est écartée. À Ramla, ce minimum est la valeur d'expertise, diminuée de 15 % s'il y a au moins trois offres valables, de 30 % pour deux et de 50 % pour une, puis multipliée par 91 % au titre du bail. Cahier 84/2026, art. 3.1.4.

Pour le terrain de Ramla (3 923 m², 102 logements), le minimum avec trois offres ou plus est de 4 925 772 ₪ hors TVA. Cahier 84/2026, art. 1.

Deux offres valables identiques sont départagées par tirage au sort numérique. Cahier 84/2026, art. 9.4.

L'Autorité peut toutefois annuler l'appel d'offres ou en modifier les conditions, et n'est pas tenue d'accepter l'offre la plus haute. Cahier 84/2026, art. 9.5.

Garantie, paiements et frais de viabilisation

Le comité des appels d'offres peut exiger une garantie de soumission et en fixer la forme, le montant et la durée. Règlement, art. 16B(a).

À Ramla, l'offre est accompagnée d'une garantie numérique autonome de 3 608 000 ₪, émise par une banque ou un assureur agréé par le Comptable général, valable jusqu'au 2 avril 2027. Cahier 84/2026, art. 1 et 7.1.

Dès que le comité approuve le gagnant, l'Autorité encaisse la garantie comme premier versement. Le solde du prix, TVA comprise, est dû dans les 90 jours de cette approbation. Cahier 84/2026, art. 5.2.1.1 et 5.2.1.2.

Les frais de viabilisation (hotsaot pitouah) s'ajoutent au prix et se paient à l'Autorité dans les mêmes 90 jours : 11 822 128 ₪ pour le terrain de Ramla. Les taxes municipales et les frais de raccordement de la régie des eaux sont facturés à part. Cahier 84/2026, art. 1, 5.3 et 5.4.1.

Le gagnant doit aussi remettre le bail signé dans les 90 jours de l'approbation. Cahier 84/2026, art. 10.2.3.

En cas de défaut de paiement

Si le prix et la TVA ne sont pas payés en entier dans les 90 jours, l'attribution est annulée et la garantie peut être confisquée. Cahier 84/2026, art. 5.2.1.3.

Si les frais de viabilisation ne sont pas payés en entier dans les 90 jours, le droit du gagnant s'éteint. Cahier 84/2026, art. 5.4.2.

Tout retard sur le paiement, le bail ou les garanties annule l'attribution ; une garantie remise en retard est un vice qui ne peut être réparé. Cahier 84/2026, art. 10.3 et 10.5.

Le comité peut confisquer la garantie, après avoir entendu le soumissionnaire, s'il s'est retiré après la date limite, a fourni une information trompeuse ou n'a pas rempli les conditions de signature. Règlement, art. 16B(b). Le soumissionnaire a 30 jours après l'annulation pour contester par écrit. Cahier 84/2026, art. 11.1.

La confiscation n'épuise pas les recours de l'Autorité, qui peut aussi demander des dommages plus élevés ou l'exécution forcée. Cahier 84/2026, art. 11.2. Chaque appel d'offres a son propre cahier des charges : il se lit, avec un avocat, avant de soumissionner.